Как мы оцениваем объект
- кто арендатор: федеральная сеть, региональный бизнес или частный предприниматель
- срок договора аренды, условия расторжения, индексация ставки
- зарегистрирован ли договор — от этого зависит, сохранится ли он при смене собственника
- рыночна ли текущая ставка: завышенная ставка — риск ухода арендатора
- расходы собственника: налог на имущество, эксплуатация, капитальный ремонт
Окупаемость
Окупаемость считаем как отношение цены покупки к чистому годовому доходу после налогов и расходов собственника. Для качественных объектов в Москве целевой ориентир — около 6–10 лет. Объект с окупаемостью заметно ниже рынка требует особенно внимательной проверки: чаще всего это завышенная ставка или короткий договор.
После покупки
Можем взять объект в управление: взаимодействие с арендатором, контроль платежей, индексация, поиск нового арендатора, если текущий уйдёт.
Частые вопросы
Что будет, если арендатор съедет?
Мы заранее оцениваем, насколько быстро помещение можно сдать повторно и по какой ставке. Если объект в управлении, поиск нового арендатора берём на себя.
Можно ли купить арендный бизнес в ипотеку?
Да, банки кредитуют покупку коммерческой недвижимости, в том числе с арендатором. Условия зависят от банка и от того, кто покупатель — физлицо, ИП или компания.
Нужно ли переоформлять договор аренды?
Нет. При смене собственника договор аренды сохраняет силу, арендодателем становится новый владелец. Важно, чтобы долгосрочный договор был зарегистрирован.