Кто арендатор
Федеральная сеть с долгосрочным договором — самый надёжный вариант, но и самый дорогой. Частный арендатор может платить больше, но риск его ухода выше. Запросите историю платежей и уточните, сколько арендатор работает в этом помещении.
Договор аренды
Проверьте срок, условия досрочного расторжения и регистрацию. Договор сети часто позволяет ей выйти с коротким уведомлением — тогда «десятилетний» договор на деле может закончиться через несколько месяцев.
Рыночна ли ставка
Иногда продавец заранее договаривается с арендатором о завышенной ставке, чтобы продать объект дороже. Сравните ставку с аналогичными помещениями рядом: если она заметно выше рынка, после продажи арендатор может потребовать снижения или уйти.
Реальная окупаемость
Считайте окупаемость от чистого дохода: вычтите налог на имущество, эксплуатационные расходы, взносы на капремонт, налог на доход от аренды и период простоя между арендаторами. Для качественных объектов в Москве реальная окупаемость обычно около 6–10 лет.
Юридическая проверка
Права продавца, обременения, перепланировки, соответствие вида разрешённого использования фактическому бизнесу арендатора. Несогласованная перепланировка может стать проблемой уже нового собственника.